Sfaturi utile la cumpararea unui imobil

1. Daca doriti sa cumparati un imobil in primul rind trebuie sa va consultati cu un avocat specializat pe tranzactii imobiliare, cu privire la actele ce urmeaza a fi facute.

Astfel cheltuiti mai multi bani cu cautarea, adunarea si verificarea

informatiilor, dar minimalizati riscurile. Atrageti atentia la urmatoarele particularitati:

– Locatia
– Anul de constructie al cladirii
– Impartirea: daca este decomandat sau semidecomandat
– Aspectul cladirii si al scarii de acces
– Facilitati: mijloace de transport, spatii comerciale, etc
– Etajul
– Vecinii

– Functionalitatea administratorului cladirii, daca exista contracte individuale la energie termica, energie electrica, daca nu sunt datorii ale blocului fata de furnizori

La moment, un numar mare de obiecte de constructie si proiecte sunt inghetate pe un termen nelimitat, la altele constructia continua cu tempouri scazute.

Aveti optiunea de a alege intre o companie ce comercializa apartamente intr-un bloc gata construit, la pretul de 650/800 euro pentru un metru patrat si o companie care are proiectul constructiei doar pe hartie, costul unui metru patrat fiind de 400/600 euro.

In situatia in care ati gasit ceea ce cautati ultimul pas pe care il mai aveti de facut este negocierea directa cu proprietarul.
In marea majoritate a cazurilor pretul imobilelor expuse spre vinzare sunt  supraapreciate cu aproximativ 10%.

Atentie la pretul declarat in contractul autentic de vanzare-cumparare incheiat la notariat
Un factor esential al actului de vanzare-cumparare il constituie pretul. Din dorinta de a plati taxe si onorarii cat mai mici, partile convin sa treaca un pret mai mic decat cel real la care se face tranzactia. Acest lucru nu este insa de fiecare data in interesul partilor. In situatia in care apare o terta persoana care revendica dreptul de proprietate asupra respectivului imobil, lucrurile se complica si mai mult ca sigur ca se va ajunge la proces. Daca instanta de judecata va dispune pe baza probelor administrate anularea actului autentic de vanzare-cumparare, atunci in mod firesc, cumparatorul are dreptul sa-si primeasca inapoi suma declarata si platita, trecuta in contract de vanzare-cumparare. Numai declarand suma reala pe care o veti plati veti fi acoperit si in asemenea cazuri.

Atunci cind se realizeaza o tranzactie imobiliara se platesc diverse taxe si comisioane, de exemplu onorariul notarului, comisionul agentiei imobiliare, taxa de inscriere in Registrul Oficiului cadastral etc.

2. Daca va decideti sa procurati apartament prin credit ipotecar trebuie sa luati in consideratie avansul, comisioanele bancii, evaluarea etc.

Conform conceptului clasic al ipotecii,  creditele ipotecare se garanteaza cu instituirea gajului asupra bunului procurat din resursele creditare.

Ipoteca este o modalitate de garantare a obligatiilor unui debitor fata de creditor prin punerea in gaj a proprietatii imobiliare, care consta in dreptul creditorului de satisfacerea necesitatilor sale banesti din costul imobilului pus in gaj. Atunci cind contractati un credit ipotecar trebuie sa va calculati bine veniturile, astfel ca din veniturile obtinute sa mearga la deservirea creditului nu mai mult de 50%.

Tineti cont ca pe linga rata dobinzii care difera de la o banca la alta mai sunt si alte plati obligatorii cum ar fi : taxa pentru evaluarea bunului ce se propune drept asigurare la creditul  – suma unica; comision de examinare a cererii solicitantului – suma unica; comision unic de acordare a creditului – procent din suma creditului, care se achita de obicei anterior acordarii creditului.

3. O atentie deosebita trebuie acordata atunci cind investiti in constructia unui apartament intr-un bloc locativ nefinisat.
La prima vedere oferta firmei de constructii este foarte atractiva, cind puteti sa cumparati un apartament la circa 400 euro metrul patrat, insa in ultiimii doi ani au aparut o serie de obiecte de constructie si proiecte care sunt inghetate pe un termen nelimitat. Reesind din examinarea dosarelor penale care sunt intentate in cele mai dese cazuri putem vorbi de excrocherii, abuzuri in serviciu si falsificari de documente la contractarea creditelor de catre firmele de constructii.

Nu perfectati contracte de investitii cu firmele care va prezinta doar fundamentul viitoarei constructii si va promit ca blocul se va construi rapid.
Ca sa minimizati riscurile la negocierea contractului de investitii, investiti doar daca gradul de finisare depaseste 70% si apartamentul deja exista ca incapere separata, insistati ca sa platiti maxim 50/60% primele rate, apoi celelalte 50% dupa darea imobilului in exploatare si perfectarea actelor de proprietate la OCT.

Nu cumparati apartamente sau spatii comerciale de la firme intermediare, practica arata ca in aproape 100% din cazuri este vorba de escrocherii mascate. Astfel firma de constructii careia ii apartine blocul nefinisat, in scopul atragerii mijloacelor financiare incheie contracte de participare cu firme intermediare, carora le cedeaza dreptul de a vinde o parte din apartamentele din bloc. Firma intermediara vinde aceste apartamente cetatenilor, iar cind acestia apeleaza la firma de constructii care este proprietara blocului, aceasta nu recunoaste contractele de investitii declarind ca are probleme cu firma intermediara etc.
De cele mai multe ori firmele de constructii vind contracte de investitii la cetateni, apoi iau credite de la banci si in baza acestora garanteaza cu contracte de ipoteca inregistarte la OCT, ceea ce este o metoda mascata de vinzare dubla a apartamentelor – odata persoanei fizice in baza contractului de investitii si a doua oara bancii in baza contractului de ipoteca.

Ca sa-si apere drepturile de investitor si proprietar cetatenii sunt obligati sa apeleze la instantele de judecata, unde trebuie sa platesca taxa de stat de 3% din suma investitiei la etapa de inregistarare a cererii in instanta, cheltueli de asistenta juridica etc.

Cereti de la firma de constructii – notarea obligatorie la OCT a contractului de investitii. Unii registratori corupti sau incompetenti de la OCT refuza notarea contractelor de investitii care au fost perfectate pina la intrarea in vigoare a modificarilor la legea cadastrului bunurilor imobiliare.

Parlamentul RM a adoptat completarile la legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie 1998 cu privire la faptul ca contractele de investitii (contracte prin care una dintre parti se obliga sa asigure constructia unuia sau mai multor apartamente si sa le transmita persoane fizice care se obliga sa achite integral sau partial pretul imobilului anterior predarii acestuia) precum si contractele privind cesiunea drepturilor care rezulta din acestea se autentifica notarial si se inscriu in registrul bunurilor imobile, sub sanctiunea nulitatii (Monitorul Oficial al RM nr. 138-139 din 29.07.2008).

P.S.

LADC – Liga apararii consumatorilor, prin intermediul avocatilor si juristilor sai acorda consultatii juridice gratuite cetatenilor care au investit in constructia apartamentelor si au fost inselati de firmele de constructii.
telefon – 238316

e-mail: proconsumator@gmail.com

Anunțuri

14 Răspunsuri to “Sfaturi utile la cumpararea unui imobil”

  1. cucoreanu Says:

    dle Roman, foarte utila informatie. Super. O remarca doar: conform Legii cu privire la ipoteca, evaluarea bunului care urmeaza sa fie ipotecat, se efectueaza de o companie independenta, si nu de banca. Respectiv taxa pt evaluarea imobilului tine deja de compania de evaluare. Practic toate companiile de evaluare majoreaza valoarea de lichidare, de piata, a imobilului. Asa ca sa nu va mirati daca banca nu va accepta valorile respective propuse de Angetia de evaluare…

  2. palade Says:

    Dle Mihaies,

    felicitari pentru interventiile de ieri la JurnalTV si VB.

  3. romanmihaes Says:

    In prezent de catre avocatii si juristii Ligii au fost cistigate o serie de dosare privind dreptul de proprietate in ce priveste unele imobile cu probleme de pe strada Albisoara si Mircea cel Batrin.
    Din pacate in alte cazuri unii cetateni au dat bani unor firme intermediare pentru constructia de apartamente si in aceste cazuri exista si dosare penale, dar e greu de recuperat investitia caci se obtin hotariri judecatoresti de recuperare a sumelor investite, dar care nu pot fi executate caci conturile acestor intreprinderi fantoma sunt blocate.

  4. Silvera Says:

    Multumesc pentru consultatii. Informatia e detaliata si utila.

  5. Sergiu Cazacu Says:

    foarte bun articol , ceva timp in urma am scris si eu un articol care are anumite tangente cu problematica expusa de domnul Mihaes
    http://sergiucazacu.com/guvernul-accepta-manipularile-%C8%99i-escrocheriile-pe-pia%C8%9Ba-imobiliara-a-rm/

  6. ANTOCI SERGIU Says:

    Buna,
    Bun articol dar m-ar interesa un link referitor la conditiile de constructie a mansardelor in blocurile vechi in special ce tine de acordul locatarilor.

  7. Alexandrin Says:

    http://moiseevalexandrin.wordpress.com/2011/03/19/sa-dam-o-mina-de-ajutor-fratilor-din-timoc/

  8. un roman iesean Says:

    Domnule Roman Mihăieş! Cititi si dumneavoastra la ce le sta mintea unor concetateni de-ai dumneavoastra, concetateni care activeaza pe portalul antiromanesc patriotism.md si care au adoptat un steag medieval romanesc cu un cap de bou pe el. Comentati si dv. aceasta atitudine a patriotilor cap de bou. Va face cinste sau nu?

    Raspuns dat de un roman iesean unui basarabou, pe nume dorin.

    Dorin spune: 21 martie 2011 la 11:42

    “Moldova Republic Of Auzi, rominasu ? Voi nu ne vreti, noi va vrem. 🙂 Ia sa vezi cum o sa ne luam teritoriile noastre inapoi. Si stii cine o sa ne ajute ? 🙂 Ia sa vezi cum ai sa graiesti tu atunci moldoveneste si pe masina o sa porti numere de inmatriculare seria MD si cind o sa suni acasa din strainatate de unde o sa te exilam, daca nu o sa fii cuminte o sa culegi codul tarii 373. 🙂 🙂 🙂 ……..”
    ————————————————————————————————————————–
    Asculta dorine, cap de bou, sau mai bine-zis maldaboule / basaraboule (doar aveti capul de bou pe steagul vostru, iar steagul sintetizeaza ceea ce sunteti de fapt). Vrabia malai viseaza si calicul praznic! Basarabenii au pierdut jumatate din republicuta lor si acum viseaza la pamant strain. Dar ce-ai zice tu, cap de bou, sa venim noi sa ne luam inapoi pamantul lui Stefan cel Mare al nostru si sa te fugarim noi, romanii moldoveni, in p…da mamei tale in Siberia? Si pe toti ai tai, corcitura bastarda! Bai spurcaciune rusificata, corcitura neputincioasa, numai iesenii singuri si va macelarim ca pe voi, nevolnicilor. Voi nu puteti linisti 50 de gagauzi si 100 de transnistreni, si vreti sa ne cuceriti pe noi? Calicule cersetor, numai 1.000 de ieseni si va zdrobim in totalitate armata voastra de 5.000 de soldati cu curul gol! Minte de bou, ce sa-i faci. Si fii atent! Daca imi anulezi sau denaturezi comentariul, il pun copy paste pe toate site-urile basarabesti! Panimaishi sabaka!

  9. Oct Says:

    tu esti bou mai ,nu, doar un vitel, mai rapanosule, tu pe cine numesti cersetori??????????Cit am fost prin Europa n-am vazut cersetori de alta nationalitate decit a ta mai!!!!!!!!Vrei pamintul lui Stefan cel Mare????Da pe cel mare fara Stefan nu-l vrei?????Daca eram o tara doar de TIGANI nu aveam probleme cu gagauji,rusi…….. Si pe cei 5000 de soldati cu curul gol ii avem pregatiti pentru cei ca tine,ca sa-i sarute. Da capul de pe steag e de taur, si sa-l pupi si pe el, sub coada.

  10. EU Says:

    BUNA ZIUA
    UNDE POT SA APELEZ PENTRU VERIFICAREA UNUI IMOBIL CU DESTINATIE LOCATIVA
    VA MULTUMESC FRUMOS

  11. sfaturi curatenie Says:

    Thank you for any other informative blog. The place else could I get that type of information written in such
    an ideal manner? I’ve a challenge that I am simply now running on, and I’ve been at
    the glance out for such info.

  12. curatenie profesionala Chisinau Says:

    Un articol foarte bun pentru toti cei care sunt in pregaul unei achizitii. Eu am notat cate ceva si la sigur imi va fi foarte util can ma hotarasc sa ma mut cu traiul la casa mea.

  13. olga Says:

    Foarte util, dar ar vrea sa stiu articolul concret din lege pentru obligarea companiilor de constructii s-a inregistreze contractele de investitii???

  14. DC CD Says:

    Buna ziua, asi dori sa aflu parerea dvs in privinta riscului la procurarea unui apartament intr-un bloc inca nefinisat de la proprietar/investitor care inca nu a primit apartamentul respectiv, cat de riscant poate fi si merita riscul daca pretul e foarte bun?

Lasă un răspuns

Te rog autentifică-te folosind una dintre aceste metode pentru a publica un comentariu:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s


%d blogeri au apreciat asta: